Pignoramento della prima casa: ora il mutuo può esser oggetto di rinegoziazione o di surroga

di Avv. Dario Barnaba

Pignoramento della prima casa: ora il mutuo può esser oggetto di rinegoziazione o di surroga
Al fine di soccorrere il debitore in crisi, il legislatore, a mezzo dell’art. 41 bis del D.L. 124/2019, convertito in L. 157/2019, ha previsto la possibilità per il consumatore che abbia subito un pignoramento immobiliare dal proprio Istituto di Credito, a causa del mancato pagamento delle rate del mutuo concesso per l’acquisto della prima casa, di poter rinegoziare o surrogare il contratto di mutuo medesimo, liberando l’immobile dal pignoramento ed esdebitando al tempo stesso il debitore.
Lo strumento messo a punto dal legislatore è rivolto ai consumatori che abbiano subito un pignoramento della prima casa da parte della Banca mutuante. Quindi, il consumatore indebitato con la banca mutuante, al fine di “salvare” il proprio immobile sottoposto a pignoramento, può chiedere al Giudice dell’Esecuzione, a mezzo di una istanza congiunta (consumatore – Banca), la sospensione dell’esecuzione (per massimo 6 mesi), al fine di richiedere la rinegoziazione del mutuo al medesimo Istituto di Credito mutuante, oppure la surroga presso altra Banca.
Ove il debitore – consumatore non dovesse ottenere la rinegoziazione o il rifinanziamento del mutuo, il medesimo risultato lo si può ottenere con  un parente del medesimo debitore o un affine entro il terzo grado. In tal caso l’immobile verrebbe trasferito (ex art. 586 c.p.c.) in favore di quest’ultimo e nei successivi 5 anni, previo rimborso integrale di quanto pagato dal finaziatore, il debitore può ottenere la retrocessione della proprietà dell’immobile con l’accollo del mutuo residuo (rinegoziato o rifinanziato).
In tal caso il debitore, a pena di decadenza dai benefici concessi dalla norma in esame, dovrà, per tutti i cinque anni concessi prima dell’eventuale retrocessione della proprietà, mantenere la propria residenza nell’immobile in parola.
Per quanto riguarda i requisiti oggettivi e soggettivi che devono ricorrere per presentare l’istanza, si precisa che:
a) il  debitore deve essere consumatore  (ex art. 3, co. 1, lett. a), Cod. Cons., D.Lgs. 206/2005) e pertanto deve agire per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale e professionale che eventualmente svolge;
b) il creditore deve essere una Banca o una società veicolo (società di cartolarizzazione – cessionaria; art. 10 TUB D.Lgs. 385/1993 e L. 130/1999);
c) il credito (mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado) deve essere stato concesso per l'acquisto della prima casa e il debitore deve averne già rimborsato il 10 per cento;
d) il pignoramento deve essere stato notificato tra il 1° gennaio 2010 e il 30 giugno 2019;
e) non vi devono essere creditori intervenuti nella procedura esecutiva e se presenti, devono presentare istanza di rinuncia (quindi dovranno essere liquidati, magari in quota parte, con risorse acquisite a tal fine) prima della istanza di rinegoziazione o surroga;
f) l'istanza deve essere presentata per la prima volta nella procedura esecutiva entro il 31.12.2021;
g) il debito complessivo non deve essere superiore a 250.000,00 euro;
h) l'importo offerto non deve essere inferiore al 75 per cento del prezzo base della successiva asta oppure del valore del bene così come stimato nella consulenza tecnica disposta dal Giudice;
i) il rimborso dell'importo rinegoziato o finanziato deve avvenire in tampo massimo di trenta anni e comunque in un tempo, la cui durata sommata all’età del debitore non superi gli 80 anni;
l) il debitore deve rimborsare integralmente le spese liquidate dal Giudice;
m) non deve essere pendente nei riguardi del debitore nessuna procedura di risoluzione della crisi da sovraindebitamento, ex L. n. 3/2012.
Per quanto la norma sembri dare troppa discrezionalità alle banche nel decidere se aderire o meno alla richiesta di rinegoziazione o rifinanziamento del mutuo, si rileva che però le banche sono incentivate alla attuazione di tale sostegno predisposto in favore dei consumatori, perché così facendo il proprio credito, oltre a rimanere garantito dall’ipoteca sull’immobile, sarà assistito da una garanzia a prima richiesta rilasciata dal Fondo di Garanzia istituito dall’art.  L. n. 147/2013, art. 1, co. 48, lett. c), consistente nel 50 per cento del valore residuo del mutuo.
Un’altra agevolazione pensata dal legislatore per incentivare ricorso a tale strumento consiste nelle imposte (di registro, ipotecaria e catastale) che vengono applicate per i trasferimenti di proprietà nella misura fissa di € 200,00.
Intanto il consumatore potrà sospendere la procedura esecutiva incardinata dalla banca in danno della propria prima casa, usufruire di un tempistica più dilatata per acquisire le risorse al fine di rientrare nel possesso del proprio immobile il cui valore consisterà nel 75 per cento del valore della successiva asta o del valore di stima dell’immobile.
L’applicabilità di tale strumento appare ancora più attuale, stante la crisi economica generata dal diffondersi del covid – 19, e potrà essere utilizzato dal consumatore per  sanare la propria debitoria salvaguardando la propria abitazione principale, dalla Banca per acquisire nell’immediato liquidità garantita dalla Stato e a quest’ultimo come strumento deflattivo per i procedimenti esecutivi incardinati presso i Tribunale italiani.
Da ultimo, si ritiene che l’utilizzo di tale strumento potrà essere incentivato ulteriormente in tale momento storico, anche in virtù della circostanza  che l’attuale crisi economica si rifletterà ineluttabilmente sul  mercato immobiliare che subirà un’ulteriore svalutazione.   
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